La réforme du Code de l’urbanisme se met en place à petits pas. Après l’ordonnance modifiant la gouvernance des établissements publics fonciers et d’aménagement [1], puis celle créant la surface de plancher [2], la troisième des quatre ordonnances [3] prévues par l’article 25 de la loi Grenelle 2, est publiée au JO du 23 décembre.
Sous couvert d’apporter de simples corrections à la réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur en octobre 2007, ce texte, souhaité de longue date par les aménageurs, modifie en profondeur le régime des lotissements.
1. Lotissements clarifiés
Visant à supprimer certaines difficultés pratiques, l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre énonce une définition du lotissement (il pourra désormais concerner plusieurs unités foncières contiguës) et précise son périmètre. Celui-ci devra inclure les lots à bâtir, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots mais également, au choix du lotisseur, tout ou partie du reliquat bâti de l’unité ou des unités foncières. Les droits à construire seront donc gérés de manière plus souple et les projets denses devraient être facilités. Le dispositif actuel est simplifié: d’une part, les champs respectifs des lotissements soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable sont clarifiés ; d’autre part, les critères relatifs au nombre de lots à construire et au délai de dix ans sont supprimés. Pour déterminer les lotissements soumis à permis d’aménager, seuls sont conservés les critères de la localisation de l’opération et de la création de voies et d’équipements communs. La déclaration préalable est limitée aux seuls lotissements sans travaux.
2. Permis de construire sécurisés
Les autres mesures permettent de sécuriser certaines dispositions relatives au permis de construire. L’article 1er de l’ordonnance modifie l’article L. 425-3 du Code de l’urbanisme concernant les établissements recevant du public (ERP). Il prévoit d’autoriser la délivrance d’un permis de construire pour un projet hébergeant un ERP, “même si l’état d’avancement du projet nécessite un complément d’instruction de l’autorisation au titre du Code de la construction et de l’habitation après l’obtention du permis de construire”. Il suffira de le préciser expressément dans le permis. L’objectif est d’éviter la pratique des “coquilles vides”, lorsque le pétitionnaire ignore l’aménagement intérieur des futurs locaux au moment où il dépose sa demande de permis de construire. L’ordonnance du 22 décembre entrera en vigueur à une date fixée par son futur décret d’application et, au plus tard, le 1er juillet 2012 (sauf pour les dispositions prévues à l’article 3, relatives à l’institution des servitudes de cours communes qui entrent en vigueur le 24 décembre).
Etienne Charritat
